从选择到交易，欢迎开始《我的房产计划》，这里是大白的《房产金融课》。
上一期我们讲了三个类别，分别是主流次新房、高赠送和双拼房、顶级豪宅和商务公寓，总体来说这三个类别都比较新，楼龄大部分不超过10年，最长也不会超过15年，这个共同点就已经决定了这些房子就算情况有好有坏，也基本上不会是什么万劫不复的天坑。
今天就反过来，我们讲讲老房子，这里面复杂度就高很多了，隐藏着足够把你埋很深的坑，两个类别——老破小和老大楼。
在展开解释之前，我再强调一遍，今天这两个类别基本上就是在一线和强二线才有讨论价值，弱二线和三线及以下城市，不要去关注没有优质学位的老房子，都不是涨不涨的问题了，未来流动性大概率会越来越差，极端情况可能叫天天不应，叫地地不灵，不舍得割肉斩仓就直接砸上手了，那样就很尴尬了。
乍一看，老破小和老大楼，大家第一反应，可能会觉得这不就是小一点的老房子和大一点的老房子？还需要专门分成两个类别吗？
这么说也没错，光从房子现状角度讲，确实就是一小一大，但从这些房子的历史渊源、房价表现、市场交易行为、金融属性来说，差别非常大，需要完全分开来看待，下面我们详细展开。
一、老破小
这类房子，有一个分布特点，就是在那些改革开放前就已经是大城市的地方会比较多，最多的就是北京、上海，其它的像是广州、武汉、成都、杭州等也都有，而深圳那时候完全就是个渔村，这类产品就比较少。
之所以会有这样的特点，是因为这类房子本身就是建国后为了尽快解决城镇居民居住空间不足、居住条件差，而快速批量化建造的过渡性产品。
可能年轻人不了解，你要是去问一下那种在全国走南闯北有经验的长辈就会知道，咱们国家建国后，在城镇这一块，越是大城市，居住条件越差，房子越小越挤，其中最差的，就是上海，十多平米的破棚子挤一家人那完全就是常态，就跟印度那种贫民窟似的，无非就是没他们那么脏，千万不要被那些民国影视剧给骗了，误以为上海都是花园洋房和穿着学生装的少爷小姐。
基于这样的背景，在那个住房实物分配的年代，无论是政府统筹还是单位牵头，都开始大规模进行楼房建设，最集中的时期是五十年代中后期和知青返城的七八十年代，所以这类老破小你去看房产证的话，最集中的就是七十年代末到八十年代末，最早则可以找到五十年代末的。
而之所以称他们为老破小，就是因为这类房子大多数都特别凑合：
面积方面，普遍很小，集中在20多平米到50多平米，70、80、90平米的占比很低；
户型方面，很大比例是单间和一房一厅，有一部分两房，三房的数量很少；
功能方面，有一些存在功能不完整的问题，要么没有客厅，要么没有厨房，最极端的没有厕所的我也见过。
如果你去看过这类房子，就会感觉到，户型有些别扭，就是因为原本设计当中可能就是没有客厅或者没有厨房，到了现在为了补全功能就强行改出来。
造成这种情况的原因无非就是当年太穷，而且急于快速解决眼前问题，所以因陋就简，能让你住上楼房，谈不上太多要求，就成了这样一种介于宿舍和正常住房之间的中间态产品。
这种产品压根也没打算让你实现美好的家庭生活，吃饭什么的都在单位解决了，回家就是休息休息睡个觉，凑合住就得了，即便这样因陋就简，一直到1980年，我国城镇居民人均居住面积也只达到了6.7平米，跟现在的35平米以上根本没法比。
时至今日，这类产品绝大多数已经都转成正规红本，也就是拥有跟商品房一样的完整产权，在二手房市场中，就交易层面来说，跟普通商品房并没有什么区别，以上海为例，目前拥有完整产权的红本住宅大概是700多万套，里面差不多三分之一是这类产品，也被称为老公房。
理所当然，这类产品肯定都是楼梯房，至于加装电梯这个事情，由于牵连复杂，我建议不要在投资当中去考虑这个因素，如果加了，你就当额外收获，没加，那是理所当然的，不要奔着会加电梯这个预期去买，因为预期产生的时候往往会有买入溢价，一旦落空，溢价归零，就会产生损失。
这里，我再补充一句，这类产品由于建设年代早，时至今日很大部分都处在市区繁华地段，有一些就会带有很好的学位，那些单价特别吓人的学位房就是这么来的，学位价值高，房子面积小，单价自然离谱，但这里我们不去着重讨论学位问题，主要关注房子本身的价值，学位做一个独立要素，我们以后再单独讲。
这种老破小，硬件虽然有缺陷，你可能会觉得有点看不上，但我可以告诉你，这类产品，一直到2016年之前，无论是价格涨幅，还是交易流动性，都是跑赢大盘的。刚到大城市安家的刚需群体，也许嘴上不说，但实际操作过程中买这类产品的很多，也不乏有人专门投资这类房子，即便是在一线城市，早期也就几十万一套，后来涨到一两百万，再后来两三百万，攒攒钱，凑一凑，贷点款，还是很容易拿下的。
这种房子在我自己的投资经历当中有买过一次，深圳南山区，蛇口板块的老公房，26平米，2014年12月份92万买的，后来为了腾名额买别的房子，2015年6月份就卖了，卖的价格是172万5千，当年这种房子确实是涨起来特别快。
一切价格现象都要从供需行为去找原因，2016年之前老破小能跑赢的原因，说到底就是在城市化上半场当中，进城难度相对低，大家不管条件好差，都能来大城市讨个生活，同时85往前一代人，他们父母的经济实力整体是不强的，也无力负担太高的购房支出，这时候要上车的话，条件好的就去买中小面积的新房、次新房，条件差一点的就选择老破小，反正人年轻的时候也不讲究，回家无非就是上个网睡个觉，生活方式跟盖这些房子的年代很像。
于是城市化的上半场中，我们看到小面积的新房、次新房和这种老破小同时跑赢市场，而各种高大上的改善型住房，在很长一段时间里，涨幅不尽如人意，有兴趣的话可以去查一下陆家嘴滨江和深圳湾这两个地方，在2016年之前都是跑输大市的，甚至在2009~2014年这段时间，深圳湾有几个楼盘，如果在开盘的时候买入，算上供楼成本，基本是处于套牢状态的。
而到了2016年前后，局面开始逐步变化，老破小的价格涨幅开始跑输大盘涨幅，不过幅度并不算严重，同时部分地区的老破小出现了一定程度的流动性下降，怎么判断流动性下降？最直接的当然是去查交易数据，但普通人未必能获得足够多的交易数据，所以告诉大家个更简单的办法，就是看中介店铺数量，中介店铺数量跟这个区域的佣金产出是正相关的，而佣金产出又跟交易量正相关，所以可以作为流动性指标。
以深圳的愉康片区为例，2016年之前的很长一段时间里，中介店铺云集，并且经常出高销售额的明星店铺、明星销售，现在你再去看，中介店铺变少了，明星销售基本上也不会出现在这里。
在老破小开始跑输大盘的同时，小面积次新房是大体维持住了自己的优势，没有下滑，而此前严重跑输的中高端住房开始大规模发力，明显跑赢市场，甚至出现了刚需房不涨而中高端独涨的结构性行情。
同样从供需行为去找原因，也不难理解，城市化逐步进入到下半场之后，早期进城的大部队，年龄渐长，开始有一批人混出头了，于是大规模进入到改善型换房的阶段，需要卖出早期买入的老破小或者小面积次新房，去换入更大更好的住房，需求开始向上发展，自然推动中高端产品价格涨幅跑赢大盘。
而在城市化下半场新进程的年轻人，一方面数量是减少了的，无论二线城市再怎么抢人，也都是在针对中高学历的人去抢，整体进入大城市的难度和成本比起十几二十年前那是高太多了，但另一方面质量却在提高，质量包含了学历层次以及家庭背景，90后，尤其是95后，父母的经济条件比上一代的提升是很明显的，未来的00后更是如此。
所以这些数量减少质量提高的新需求，主要是投向了中小面积的次新房，维持了这类产品的优势地位，没有掉到大盘水平以下，但老破小就没这么好运了，吸引到的需求开始有所减少，价格变得越来越乏力。
到这里，是不是要得出一个老破小以后不能碰的结论了？倒也不至于，不管是自住还是跑去投资，你要是有能力，直接上中小面积的次新房，或者更加往上的产品，中高端改善型之类的，那自然更好。这些产品未来确实需求更多，价格表现大概率更加优秀，但这个门槛毕竟比较高，以中上地段，七八十平米的次新两房为例，北京、上海、深圳，基本要去到400万-600万，广州也得300万-500万，南京、杭州和苏州市区要250万-450万，成都、武汉也要200万-300万。
经济再发展，这个世界上也还是普通人居多，一二线买房对大多数人来说，永远都是压力很大的事情，如果够不着这个总价，退一步去买老破小，依旧是一个可以接受的选择，尤其是在一线城市，就算略跑输大盘肯定也比啥都不干拿着钱要强。
老破小这个品类，以后需求流入，再怎么不强势，也不会太差的，毕竟这是城市定居的最低门槛，维持着城市进进出出的基本循环，只要城市化还在继续，就不会退场，至少未来十年之内，一线和强二线的老破小还是可以选择的资产。
需要注意的是，由于老破小的普遍楼龄在25-45年，在银行贷款方面可能存在一些问题，一是可能贷不足30年，这个比较普遍，二是可能有时候评估价或者贷款成数会受到轻微限制，这个倒不多见，具体怎么去判断分辨，我就不说了，因为光上海和深圳就差很大，各地相互间没什么参考价值，各位需要买的话直接去咨询银行客户经理或者能力经验比较到位的中介，记住一定要先问后买，别买完贷不了款就很难收场了。
以上是关于老破小，给大家梳理了一下历史成因、过往走势和未来选择的价值。
二、老大楼
这个类别有两个来源，一次要，一主要。
1.次要来源
次要来源就跟老破小一样，来源于当年这些历史老房子中的大面积，那自然也是楼梯房。计划经济年代嘛，大家在钱上面拉不开差距，于是差距一般就体现到一些待遇方面，住房就是最主要的一项待遇，当年是要级别比较高的人才能住这种户型功能完整的大面积房子，所以占比其实比较低，数量不多。
而且大部分也算不上很大面积，就是70-100平米的三房，也不大，只能说是中等面积的老房子，这类房子倒是有一些优点，因为当年是作为中高级别的待遇，所以一般地段位置挺好的，周围环境也比较好，比较安静，有不少一部分都带有那种还不错的老牌学校学位，举个例子就是深圳的蛇口地区，北京的双榆树、魏公村一带。
这种房子其实还不能称为老大楼，我只是在这里一并说一下，这种房子如果有好学位一般就是跑赢市场一点，如果没有那就是跑输一点，但里外里幅度都不大，又因为居住环境尚且算不错，对于预算不高的换房家庭来说，算是一种无可奈何的选择，而事实上这种家庭也并不少，不是谁都能掏八百万、一千万出来换房的。
这种中等面积的老楼梯房我也买过一次，2015年初买的，去年给卖掉了，深圳后海片区，83平米，270万进584万出，涨幅其实跑输大盘的，但是净资产收益率比较高，因为杠杆很高，当初支付了四十多万现金，怎么操作的我们后面会提到。
这种房子，你要是有相应的自住需求，预算又比较窘迫的话，可以选择，没有太大问题，尤其是学位基本不会差，孩子马上要上学的话，就更合适了，但如果是纯投资，我现在已经不建议去选择了。
因为老破小是预算实在太低时没办法的选择，但这种中等面积的市区老房子，跟稍微外围一点的次新两房甚至小三房的价格是差不多的，所以并不是没有别的选择，两相比较，老房子是占劣势的。
而且这类老区的老牌学校，走下坡路的现象比较多，两年三年看不出区别，时间久了差距越来越大，这种下坡路一定程度上是生源导致的，老房子的购买力毕竟是相对凑合一点的那种，倒不是说我有什么歧视，但家庭条件和经济投入对孩子学习的影响是显而易见的，这种老房子对应的学校走下破路的现象具有一定普遍性。
任何优质公共资源，从长期看，都是跟着最强的经济基础走的。所以这个社会，从纯客观收益来看，其实是凤尾大于鸡头的，至于老话说“宁做鸡头，不做凤尾”，其实追求的是层级差异带来的心理舒适感，选哪个就取决于你自己更看重客观收益还是心理舒适了。
这种历史老房子里面有没有特别大，真正算得上老大楼的？也有，120平以上，甚至到200多平的都有，但比例很低很低，是得当年级别很高的人才能分配的，我不建议任何人去碰这种房子，因为流动性实在太差，买卖都少，买的时候不知道找谁买，卖的时候不知道卖给谁，有的小区甚至几年成交不了一两套，一定程度上属于被绝大多数人遗忘的角落。
一定水平的流动性是资产非常重要的指标，这么低的流动性下，价格是很不稳定的，尤其要卖的时候，想卖的快一点，就要大折价，甚至可能折到你怀疑人生，八折，七折，六折，都有可能，面积越大越离谱，所以普通人就绕道吧，选择多的是，不要去挑战这种难度高风险高收益却不高的东西。
2.主要来源
而老大楼真正的主要来源，则是港式塔楼，改革开放初期，我们在住宅方面多少受了一些香港所谓先进经验的影响，最明显的自然就是广州和深圳，上海由于心态比较外向，受影响也不小，北京相对好很多，二线城市普遍也还好。当然后来我们也慢慢明白过来了，这些所谓先进经验其实大多数根本就是糟粕，香港虽然房价天下第一，但是盖的那个房子啊，是真的不行。
这些港式塔楼就是那个过程中遗留下的东西，主要特点是：
（1）高层，一般在24~33层之间，纯塔式建筑结构；
（2）核心筒中置，说人话就是电梯间在正中间，然后围着核心筒绕一圈来布局各家各户，楼层截面有点像一朵花一样展开；
（3）一层少则四户，一般八户，多则十六户以上，对称分布，户型大多雷同。
这样的楼体结构有很多很多缺点，几乎可以说只有缺点，没有优点：
（1）首先，楼层高、户数多，居住密度非常高，体验很不好，等电梯经常是个灾难；
（2）其次，由于核心筒中置，每户就会有一个面向里，朝向核心筒，所以户型通透性几乎一定不好，采光、通风普遍不行；
（3）然后，由于围绕核心筒对称布局，所以东南西北什么朝向都有，而且各个朝向的户型，数量上是一样多的，也就意味着大部分户型的朝向都比较差；
（4）最后，同样是由于围绕核心筒对称布局，导致户型内侧面宽小，外侧面宽大，呈非对称状态，所以很多户型不方正，歪斜扭曲是普遍现象。
是不是觉得很差？简直不能住？是的，不单你这么想，业主们也是这么想的，由于居住体验很差，所以这种楼时至今日，业主自住的比例很低，一般一栋楼，少说五成以上，多则七八成甚至更高比例是出租的，而且往往合租的占比很大，甚至还有那种隔成小间出租的情况存在，这就进一步提高了人口密度，降低了居住体验。
从居住角度讲，这种港式塔楼型的老大楼确实可以说是一无是处，所以自住的你就当它不存在，就算你预算不够又想留在市区，那去买前面说的那些楼梯房，居住体验会更好，而且这些港式老大楼，根据我的经验，很少很少带有好学位的，这就更没价值了。
但是，话说回来，这种产品其实曾经在投资方面有过一阵子高光期，大概在2010-2016年这段时间里，而且表现形式非常特殊，是以超高杠杆+现金流的方式来实现的。
买过二手房且贷过款的朋友应该知道，银行对于二手房，并不是按照成交价来贷款的，因为二手房的成交价是一个可以作弊的参数，我要是跟卖方串通了说这房子卖了一个亿，那银行肯定不能真的就贷七千万给我。所以会有一个房产评估公司的角色存在，比如世联行、戴德梁行等，它们会有自己的数据系统、测算模型，给这个房子定一个公允的价格，然后出具评估报告给到银行，银行根据这个价格来定贷款金额。
但这种基于数据的评估方法存在一个小缺陷，就是它会参考周边的整体单价情况，而这种港式老大楼，基本是片区单价的低点，就是它比别人都低，那这时候评估公司由于参考了比它高的整体单价情况，就容易对它做出高估。我们以深圳的价格水平举个例子：
假设我买了套120平的港式老大楼，实际成交价格可能是500万，但评估公司给到700万的评估价，这里不要觉得很离谱，这个情况在以前其实并不罕见，那700万的七成就是490万，也就是我只要付10万块钱首付就行了，再加上其他税费、贷款费用、中介佣金等杂七杂八，可能一共付了不到50万，买下了500万的房子，这里就是10倍以上的杠杆。
这时候，我的房贷负债是490万，由于历史利率各不相同，我取一个5.5%来算，490万的5.5%，一年利息就是差不多27万，当然一年月供会比这高一点，因为月供里面含有本金。总之，490万一年的财务成本就是27万。
然后，把120平的房子隔间出租，一般可以弄个6~8间，当然现在这样做不合规，由于安全等问题，目前政策对这块管理很严格，但以前没人管。由于这种老大楼一般都在市区热闹位置，租金比较高，6~8间房一年租金就能收回来20多万，基本上可以抵掉利息，甚至有的人还会拿房子简单装修下去做民宿，也就是拿到airbnb等平台上去做短租，经营的好的话，收益会更高，于是这个房子基本上就没什么持有成本。
最后等到来波行情，可能别人涨了60%，我这房子比较鹾，只涨了40%，500万变700万，卖掉拿回差不多200万，也就是50万投入变成200万；如果当初买正常的房子呢？50万只能买到差不多150万的房子，涨60%也就才240万，卖掉拿回不到140万。
所以可以看出来，在那个时期，得益于“高杠杆”+“高现金流”的组合，这类房子其实是可以操作出比较高的收益的，虽然过程会很费时费力费心，比较折腾。这个操作方法就是我前面提到我自己买楼梯房时用过的。
不过现如今，路已经被堵死了，隔间出租现在管理很严格，所以高现金流没了，评估公司和银行也在不断改进，价格给的越来越低，虽然一般还是能比成交价高一点，但幅度很小了，更何况越来越多的城市已经三价合一了，也就是银行贷款价格和国土局过户价格被统一了，多贷款就要多交税，基本上就没有折腾的价值了。
目前这类房子的流动性已经越来越低，面积小一点的由于总价不高，多少还有人冲着价格低买来自住，情况不至于太差。而真正的老大楼，也就是大面积的，比如120平以上的，流动性已经很差了，到150平以上就接近流动性枯竭了，难以交易。很多2017年最后一批上车高杠杆买这类房子的人，目前处于深度套牢状态，这些房子在2017年之后基本全国都没有涨，而隔间出租又被堵死，租金收益大降，利息成本成为很沉重的负担，持有越久，亏损越高，卖又很难卖，除非大出血，大额折价才有可能脱手，这种负现金流+极低流动的资产，是对财富的毁灭。
那么我们从头到尾总结一下：
在一线和强二线城市当中，如果预算实在有限，那无论自住还是投资，楼梯老破小都可以考虑；而中等面积的楼梯房，自住可以考虑，投资不建议选择；大面积楼梯房和港式老大楼，在任何时候都不建议考虑。
今天就聊到这里，下期加更应该会聊小产权和回迁房了，我们下期再见。
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