今天，市区9套热门房源进入阿里平台拍卖，最后成交了4套房源，有5套房源流拍。

　　其中：

　　江都别墅2组团（推广名：华侨花园）是位于鹿城七都的知名别墅住宅区。

　　本次拍卖的30幢102室是双拼别墅，西侧有河流环绕，内部为风格偏老一些的豪装，有地下室。

　　别墅类产品穿越了时间和市场周期，始终是高端市场上认可度极高的产品。对比10年前的市场成交价，别墅类产品反而产生超乎逻辑的溢价，最高的甚至能到100%。

　　而除了别墅产品，保值性如此高的资产也是屈指可数的。但今天这套双拼别墅，有人报名，却无人出价、流拍了，颇为意外。

　　锦玉园（推广名：绿城·鹿城广场）是位于鹿城瓯江边的知名江景小区。

　　本次拍卖的5幢2902室是跃层房源，得房率高，北面有一线江景视野，内部是为风格偏法式的豪装。只不过5幢的采光、南向视野会受到379米超高层建筑的部分遮挡。

　　鹿城广场从开盘以来就一直是温州房产市场的风向标，开盘均价4万+元/㎡+，最高峰甚至到了10万+元/㎡，而这个价格几乎成为了温州房产市场最辉煌的那一年的代名词。

　　如今哪怕已经又回落到了4万元/㎡上下，但依旧是认可度极高的江景豪宅。但凡市面上出现有竞争力的江景豪宅，鹿城广场总会是绕不开的模仿和参考对象，十余年来始终如此。

　　今天温州市区稀缺的两套豪宅同时法拍，最终成交情况却一套流拍，一套略低于市场价成交，表现相当令人意外。

　　下面一起来看热门房源的具体情况

　　（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

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　　江都别墅2组团30幢102室

　　江都别墅2组团30幢102室（华侨花园.荣锦园）建筑面积约674.21㎡，起拍价2376万元，起始单价约3.52万元/㎡，

　　共吸引了1人报名，最终无人出价、流拍。

　　项目位于鹿城区七都街道汇侨路与沙洲路交汇处东侧。

　　华侨花园有约800亩超大体量，共有约257幢别墅，为温州最大的别墅群。

　　华侨花园一、二期为独栋别墅，面积段在300-500㎡，花园大，产权面积偏小；三期为双拼别墅+独栋别墅，产权面积大，面积段约600-800㎡，自带地下室，但花园小点；四五期为独栋别墅，集大成之作，产权面积大，面积段约670-1800㎡，自带超大花园及地下室。

　　本次拍卖的是三期荣锦园，30幢102室，双拼别墅，西边套。西侧有河流环绕，有些许半岛独居的氛围。

　　房源内部为豪装，风格偏早期一些。

　　华侨花园最近一次拍卖是2023年8月，当时是江都别墅1组团（嘉钰园）78幢独栋别墅，建面约404.81㎡，成交总价约3262万元，成交单价约8.06万元/㎡。

　　据温豪宅消息，目前，华侨花园三期（荣锦园）报价约2690-3900万元，具体价格根据区位、装修、花园面积大小情况略有差别。

　　2022-2023年，华侨花园三期建面约655-799㎡，成交总价多在约2900-3200万，其中2023年8月，华侨三期成交一套799㎡毛坯、双拼别墅，成交约3150万元。

　　看来，这套房源比市场价低不少，内部装修老气一点，也许正是这个风格限制了部分高端客群的购买意愿。下次打8折再次上架拍卖的话，相信性价比就会高很多了。

　　当前，温州土拍市场供应了10余宗低密地块，但容积率依然守着“1.0”的红线。

　　个别类似瓯江口的绿城·六和院、七都观云东方等都通过建设商业面积的方式，将住宅部分的容积率控制在0.8上下。

　　但就目前的市场环境看来，这10余个不约而同选择了合院产品的项目，暂时没有对原有的别墅市场产生冲击，更像是提供了门槛更低的比选方案。

　　02

　　锦玉园5幢2902室

　　该房源建筑面积约391.79㎡，起拍价1092万元，起始单价2.79万元/㎡，

　　共吸引了10人报名，824人设置提醒，25906次围观，最终经过35轮，成交总价1872万元，成交单价4.72万元/㎡，溢价率71%。

　　该小区位于鹿城区车站大道与江滨路交叉口。

　　2006年12月30日，绿城集团经过9轮竞拍以33.333亿元的价格成功拍得了温州市江滨路原天盛集团拆迁地块。

　　锦玉园开盘于2008-2009年，共有5幢住宅，精装修交付(房开装标1万元/㎡)，一二楼均为架空或沿街商业，最低楼层为3楼起步。每平方物业服务费约为7元/㎡（含能耗费）。

　　4、5幢为一期房源，面积段为392-850㎡，开盘均价约4万元/㎡；1、2、3幢为二期房源，配有泳池及中庭花园，面积段为293-631㎡，其中1幢开盘均价约3.5万元/㎡，2幢开盘均价约4.6万元/㎡、3幢开盘均价约约4.6万元/㎡。

　　一、二期地块各自为独立小区，其中3幢和5幢为跃层，1、2、4幢均为大平层；

　　随地块出让的约379米温州鹿城广场项目，2个月前突破200米，目前还处于建设中。

　　摄于9月底

　　本次拍卖的房源位于5幢2902室中间套跃层房源，楼层较高，一线江景视野良好。只不过5幢的采光、南向视野会受到379米超高层建筑的部分遮挡。

　　房源内部为豪华装修，维护程度良好。

　　交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税（费）。买方先行垫付原业主承担税费，垫付后可凭票据，向法院申请退还。

　　可能欠缴的物业费、水电费等由买受人承担；

　　锦玉园最近一次法拍是2023年4月，当时3幢302室，建面约475㎡，成交总价约1903万元，成交单价约4万元/㎡。

　　鹿城广场5幢01户型和06户型产权面积均为488㎡，中间户型02、03、04、05户型产权面积均为392㎡。

　　据温豪宅消息，目前，5幢392㎡房源报价约1990-2300万，折合单价约5.08-5.86万元/㎡，具体价格受楼层及装修等因素影响。

　　今年成交4套房源，分别是4月成交2套，3幢高楼层630㎡豪装房源，成交总价2850万，成交单价约4.52万元/㎡；4幢中楼层866㎡豪装房源，成交总价2900万，成交单价约3.35万元/㎡；

　　5月成交1套，4幢中楼层466㎡精装房源，成交总价1968万，成交单价约4.22万元/㎡；

　　8月成交1套，1幢中楼层297㎡豪装房源，成交总价1500万，成交单价约5.05万元/㎡。

　　对比而言，今天这套锦玉园5幢2902室的起拍价就比较低，热度较高。

　　最终成交价略低于市场价，以如今的市场环境和大环境来看，塔尖豪宅的表现已经算不错。

　　03

　　小结

　　今天，极为巧合在拍卖平台上同时出现一套江景跃层和一套双拼别墅，两者的认可度都很高，一直以来都是塔尖客群的心头好。

　　这次两套房源的最终成交价倒是意外，只比市场价略低一些，在法拍市场上颇为难得。