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不同城市的房价为什么天壤之别呢？

本篇从若干维度出发，试着谈几点不成熟的看法。

这个很容易理解，中国房价排名靠前的城市大多数都是经济发展水平相对较高的城市，如北上广深杭。

只有人均收入高，才有不停购房、置换的需求；假如大多数居民收入仅够温饱，很难支撑起一个持续更新的房地产市场。

不过需要注意的是，市面上绝大多数房屋是不流通的，只有很少一部分新房、二手房在卖，所以推动房价上涨并不需要“全民需求”——当一部分人有强烈购房意愿时市场就会启动，并“惠及”所有有房一族。

房地产本质上是属于千万人口大城市的游戏。

2015至2020年间，广大中小城市曾经历过一轮房地产浪潮，恒大、碧桂园等开发商做了不少“下沉市场”，但潮水很快退去，而且未来即使楼市复苏，也很难重演全国范围内的大行情。

房地产市场很依赖“一手”与“二手”的联动，只有“二手房”具备相当的流动性，才能源源不断地支撑“一手房”购买力，而流动性的背后是城市人口规模与人口吸引力。

两个同样规模、同等GDP体量的城市，一个以消费型经济、中小企业为主，另一个以大工业生产或挖矿为主，二者房价会有明显不同。

前者的产业结构偏普惠性，可以照顾到广大社会群体，刺激出数量可观的房地产购置与改善需求。

后一种场景下，工业生产型企业或一座矿赚的钱可能主要到了老板一人手中，老板到北京、上海乃至海外置办了豪宅，遥控指挥工厂生产，广大打工人只能领着相对微薄的薪水，购买力并不强。

中国城市的权力等级十分森严，权力因素会直接影响到财政资源分配和政策扶持力度，并间接影响一座城市的经济发展水平、城市规模及产业结构。

实际上，由于自计划年代开始的初始配置，使得一个省最优秀的教育、医疗资源往往都集聚在省会，即使改革开放之后个别计划单列市或普通地级市后来居上，也无法弥补这种“先天差距”。

城市的面积大小、地形情况跟可开发使用面积息息相关，对房价有着巨大影响。

举两个比较典型的例子：深圳、厦门。

深圳（1997平方公里）和厦门（1700平方公里）都是沿海城市，辖区面积较小，且多山地。

深圳自罗湖起家，先是一路向西发展，经福田至南山，再向北至宝安、龙华。

厦门由于城市能量有限，精华地带基本局限在岛里（仅158平方公里），使得房价远超同等级城市。

简而言之，相较于平原城市，此类城市因发展空间受限导致房价偏高——类似的现象放眼国际同样存在，比如：美国旧金山湾区VS洛杉矶，以及澳大利亚悉尼VS墨尔本。

气候宜人、环境优美的城市通常更受人们青睐，最典型的例子为三亚。

三亚只是个人口规模约一百万的中型城市，放眼全国并不起眼，但其房价却很高，主要原因就是外地客群出于气候环境因素不断涌入购房。

中国的房地产市场很大程度上受政策影响，例如：限购限贷、土地供应量、地方政府操盘水平等等。

对于一个具体楼盘来说，开发商是操盘手，顾客是散户；对于一座城市的土地市场来说，地方政府就是操盘手，开发商是散户。

如何进行城市发展规划、政策引导，合理有序控制土地入市，可以某种程度上反映出当地政府的“商业头脑”。

像杭州，便属于其中的佼佼者。

“商品房”顾名思义是一种商品，既然是商品，就会受到顾客群体观念的影响。

在过去二十多年的房地产浪潮中，许多大城市居民亲身经历或亲眼见证了资产升值的威力——二十年前两个相同身价的同事，其中一人因为多买了一套房，最终实现阶层跨越和财富自由。

身边例子带来的冲击感是无与伦比的，这使得大城市居民们对房地产市场行情异常敏感。

像上海、深圳、杭州，几乎人人都是房产专家，很多朋友时刻紧盯着成交行情，闻风而动。

部分投资情绪高涨的一线城市居民还会带着“先发经验”去二线城市寻找价格洼地，比如上海到重庆，深圳到长沙；由于高价区至低价区是“降维打击”，买家出手往往十分豪横。

与大城市相比，普通二三线城市居民感受到的资产升值威力没有那么明显，按部就班挣工资仍是多数人的常态。

不同的观念之下，房地产市场行情特征也会有很大不同。

北京、上海等特大城市的资产带有很强的金融属性，富豪或大型资金会选择性配置若干优质房产，作为“底仓”的一部分。

他们的初衷有时并不是升值，而是单纯的资金分配，比如将一部分资产以房产形式储存，另一部分资产则以股权、现金、外汇或其他形式存在。

这类资金对地缘政治和地缘经济形势比较敏感，有自己的一套逻辑在，通常聚焦于豪宅市场，属于神仙打架。

最后想说的是，让中国人肝肠寸断的楼市其实历史并不长，直到九十年代末，住宅商品化制度才在全国范围内进行大规模推广。

在此之前，中国城镇居民并没有属于自己产权的房子，公家提供的住房条件一言难尽，而如何给员工们“分房”则长期困扰着政府机关和企事业单位。

谁又能料到，曾经的心头病竟然一跃成为支柱产业，由此诞生了无数房企大鳄和几十万亿的市场。

这便是改革和市场经济的力量。