苏熙凌表示，医药仓储作为REITs新兴资产，其“新”体现在多个维度。资产层面，九州通医药智能仓净高24米、具备高度自动化的运营系统，在结构功能上与传统高标仓有本质区别。行业层面，医药仓储处在一个供给健康、存量有限的新赛道，同时其产业需求由老龄化、药品电商化和健康消费升级三大趋势强力支撑，潜力巨大。苏熙凌指出，优质的REITs底层资产应同时具备三个特点：稳定性、可持续性和适度的增长性。
苏熙凌分享，不动产证券化是的核心战略之一，旨在围绕资本运作实现“轻重分离”。他认为，通过“Pre-REITs—私募REITs—公募REITs”等多层次金融工具对资产进行全周期孵化，能更有序地将资产接入公募平台。他进一步指出，资产证券化能对企业带来全周期价值：短期来看，可直接提升企业利润；中期来看，能优化资本密集型主业的资产负债表；长期来看，直接融资能提升ROE，从而实现资本市场的股价市值增长。
张宇指出，C-REITs的核心价值在于，它首先将缺乏流动性的不动产转变为可公开交易的标准化金融产品，让资产“动了起来”。这一根本性变革带来两方面优化：产业端，实现资产创造、管理与持有运营的“轻重分离”，促进专业化分工与资产质量提升；定价端，采取以未来现金流折现为基准的收益法估值，可推动资产定价理性回归。最终，REITs作为一种风险与收益介于股债之间的投资产品，不仅丰富了机构的资产配置，也为个人投资者用小额资金参与大型优质项目提供了全新渠道。
展望未来，张宇认为，推动市场发展的核心在于“如何调动原始权益人”，让他们更有意愿、有条件提供更多好资产参与REITs上市。对此，他提出一项根本性改革建议，即研究简化“公募基金+ABS+项目公司”三层结构，让基金持有人和资产运营方的角色更统一，从根本上理顺利益关系。此外，他建议应从多方面完善政策，例如扩充资产类型，适度调降原始权益人持股比例要求，放宽资金用途至偿还旧债等，并尽快解决土地使用权续期问题。
管骊然认为，C-REITs吸引险资等机构投资者主要有三大原因：第一，它提供了公开透明的定价锚点。REITs通过公开市场和专业机构评估确立公允价值，为注重投资合理性的险资国企提供了可靠依据。第二，其流动性拓宽了投资者范围。打破了以往只有险资等少数长期资金才能配置不动产的局面，让券商、理财、产业资本等更多类型的资金得以参与。第三，会计规则隔离价格波动影响。险资可通过FVOCI方式计量REITs，使其二级市场价格波动不计入当期利润表，从而更专注于底层资产带来的稳定现金回报。
展望未来，管骊然认为，REITs市场需在多方面协同发力：资产端，研究允许持有大量不动产资产的保险投资机构作为原始权益人，以释放更多优质资产。发行端，建议拓宽发行主体资格，研究试点向不动产投资经验丰富的专业私募基金管理人发放公募REITs管理牌照参与发行。交易端，当前市场规模较小、机构交易不足，易出现“过冷过热”非理性波动。未来需通过扩容提质、加强信息披露、增设指数基金等方式，促进市场交易更充分、价格表现更为平稳。
杨枝指出，同样是中国境内的不动产资产，在境内C-REITs与海外市场间存在显著定价差异。相较于中国资产在香港、新加坡市场普遍折价交易，境内C-REITs普遍体现估值溢价，这一价差正吸引一批优质中国资产回归境内发行。谈及C-REITs的国际化，杨枝建议C-REITs市场可优先引入国际发行方与投资者，逐步构建更具包容的市场生态。
另一方面，杨枝分析，当前不动产一、二级市场形成“冰火两重天”的局面：一级私募市场成交量量萎缩，二级公募REITs市场募资火热。更核心的差异体现在定价上，两个市场价差可达30%以上。对于价差的成因，与会其他嘉宾补充指出，这可能源于公募REITs的审核机制逆向选择了运营风险更小、偿债压力更低的优质资产与原始权益人，该现象或将随市场成熟逐步缓和。杨枝强调，价差的存在也凸显了C-REITs的三重战略意义：一是为私募投资者提供了关键的资产退出渠道；二是为市场形成了公开的定价锚点，尽管此锚点目前可能偏高；三是为母公司，尤其是价值被严重低估的上市房企，创造了价值重估的宝贵机会。
汤益轩认为，中国Pre-REITs是基于不动产私募基金这一“成熟模式”的基础上，结合中国国情进行的“本土化创新”。他指出，鉴于当前国内大宗交易市场流动性不足，海外“买入-改造-卖出”的价值提升策略难以完全适用。因此，中国的实践更强调“产融结合”，其核心区别在于Pre-REITs从设立之初就以公募REITs为主要退出通道，在资产梳理、运营管理的全流程中严格对标REITs的合规性与资产要求，是为满足特定产业周期需求进行的模式创新。
谈及多层次市场建设，汤益轩比喻道，若公募REITs是“花”，则需要活跃的私募市场作为“根系”来支撑。他表示，目前公募REITs在合规性、审查制度和底层资产标准上门槛较高，导致一级市场资产难以直接转化为REITs资产，并造成不同产品之间的估值偏差。此外，现行多层嵌套的治理结构，易使真正的价值创造者与最终投资者产生隔离。他建议，未来的制度设计应向产业方适度倾斜，在治理结构中强化其管理角色与话语权，以促进整个不动产金融市场的健康有序发展。