3年前，天津调整了中心城区的范围——

外环线拓圆，北部扩容出100平方公里的面积。

从原来的“小鸭梨”，变成“大土豆”。

看得出，天津意图让城市均衡发展。

但大多数城市发展都是“偏心”的。

城镇化率越高，马太效应越强，短期内很难“纠偏”。

大家都有感知，名义上北部扩容了，但“含金量”还不足以称之为中心城区。

经过这几年的发展，天津并没有从“鸭梨”变成“土豆”。

而是从“鸭梨”变成了“大胖梨”！

为什么呢？

评判城市重心，有几个公认的衡量维度：

人口增速、地铁建设、商业密度、土地价格。

万因皆有果，我们只看结果。

❶ 人口增速

有人口流入，区域才有发展的底层逻辑。

人的迁徙轨迹，都是“向荣而生”。

人口增速高的地方，说明城区化程度高，也说明城市吸引力强。

从七普数据来看，西青人口增长75%、津南增长56%、东丽增长50%、北辰增长36%。

西青这一带，人口增速第一名。

不仅增速第一名，西青人口119万，也是环城最高的。

南开89万人，又是市区最高的。

所以，天津的人口重心，明显落在西南方向。

❷ 地铁密度

人口重心，代表居民的居住意愿。

那么，地铁密度，就代表政府的建设方向。

路网是骨架，地铁是大动脉。

地铁密度越高，说明区域发展活力越足，更说明政府发展的意愿更强。

目前，西青是环城中地铁密度最高的。

拥有7条地铁，覆盖了重点板块。

北辰、东丽各4条地铁，而津南仅有2条地铁。

城市高速发展期已结束，马太效应浮出水面。

地铁密度高，意味着吸引城市资源的能力强。

重心“偏西”的趋势很难改变。

❸ 商业密度

所谓城市，有城，也的有市。

自古以来，都是“城因市生”，具体表现就是商业的繁华程度。

城市级的商圈，才能吸引人气，也是城市重心的必备条件。

仅看A类商业的密度，无疑西青最高。

区域内9大商业MALL，成为吸引西南半球的消费目的地。

而东丽、津南、北辰，仅各有1处。

❹ 土地价格

地价代表两方面：

第一，是占据城市资源的综合反馈。

地价越高，城市资源（商业、环境、地铁等）浓度也越高。

第二，是城市居民对区域认可度的反馈。

有价，还得有市，否则就是空中楼阁，老百姓愿意真金白银买单，才称得上重心。

环城四区中，西青的地价最高。

水西能达到1万5，甚至超越河北、红桥。

外环线附近的板块，基础地价都在1万左右。

津南、北辰的环内，普遍在8000元左右。

城市西部的“大坝”已经高高筑起了。

综合以上四重维度，西青的重要程度非同小可。

它的城市地位，已经从环城中跳脱出来。

我们不妨“按图索骥”，依照真正的城市中心，再来圈定中心城区的位置。

将西青的重点板块，划入“小鸭梨”。

发现——

天津的中心城区不是“大土豆”，而是“大胖梨”。

并没有向北发展，只是“鸭梨变胖”了。

事实上，这并不是偶然。

美国土地经济学家H.霍伊特，1939年就提出了关于城市地域的发展模式：扇形发展。

以城市中心为原点，重点区域成扇形向外扩展。

说白了，就是不均衡发展，这是城市发展的特征。

基于目前的城市发展现状，我们需要重新认知天津中心城区的范围了。

西青区，在这其中承担很重要的角色。

为了更深入的理解城市、挖掘楼市，天津365淘房特别推出2024首个大型专题栏目《西望》，针对西青的城市发展、板块结构、楼市特征等，进行全面解剖。

专题稿件、视频、直播、线下论坛等，即将陆续上线。

还将定制天津“大胖梨”的IP手办，敬请关注。