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江苏:重构城市空间 积蓄楼市新动能
2025-03-07 08:44

城中村,落后破败、安全隐患多,影响城市美观,也阻碍发展进程。当下,以城中村改造为抓手,江苏各地正大力解决城市化过程中遗留的城市治理、居住环境、安全隐患等问题,并通过收购存量住房安置、房票安置等创新手段,释放新的住房需求,努力让群众早签约、早选房、早入住,实现经济发展和民生保障的良性循环。今年,全省计划改造城中村9.1万户、超1880万平方米,争取全部通过房票或政府收购存量商品房方式安置。

改造“城中村”,为发展打开新空间

南京市秦淮区双麒路,一侧是错落有致的现代建筑,街道宽敞,店铺整齐划一;一侧是低矮的平房,羊肠小道坑坑洼洼,居住区逼仄。这里很快将迎来翻天覆地的变化。郑家营片区城中村改造项目被列入秦淮区城中村改造计划,根据规划,这里将建设住宅、幼儿园、中专,其中住宅用地面积约6.3万平方米。

“城中村改造是城市更新的一部分,目前全国都在积极探索。”南京一家房地产研究机构负责人阳光说,城中村改造可以改善居住品质,还将提升城市形象。在改造过程中,城市功能得到优化,吸引资金,留育优势产业、过滤过时产业,推动城市化进程,让居民更加融入公共服务体系。

阳光认为,在推进城市精细化管理过程中,要重视新城区新板块的建设和打造,为发展打开空间;老城区的更新与精细化改造同样不容忽视,可以实现城市内涵提升,留住城市记忆,形成历史与现代交融的独特城市符号。

位于南京鼓楼区铁北片区的城中村改造项目备受市民关注。铁北片区拥有长江岸线和幕府山、老虎山等山水资源,而城中村在这“半城半景”的城市风貌中显得格格不入。目前,金燕路片区城中村改造项目已完成大部分的居民拆迁,金燕路、象山路保障房建设正在如火如荼进行中。该项目包含13个地块,房屋总面积约20.43万平方米,目前已完成改造3256户。据了解,今年该项目将推进土地征收收尾工作,破旧的“城中村”不久后将彻底告别历史舞台。

房票安置,让群众房企市场三方多赢

“参与房票安置后,我们楼盘的去化速度提升30%左右。”位于南京市江宁区的招商璀璨景园项目营销负责人杨静晖介绍,该楼盘共有903套房对外销售,均价3.1万元/平方米。去年该项目参加江宁区两轮房票安置,共去化房源230套,实现全部清盘。

江苏多地创新推出房票安置政策,通过这种具有自主选择权的产权调换补偿安置方式,缩短安置周期、节省过渡费用,满足群众多样化居住需求,同时助力化解存量住房库存,促进房地产市场平稳健康发展。

南京打造的安置房源平台“房源超市系统”,统筹全市各类可供安置的商品房、保障房,满足被征收群众的多样化安置需求。截至目前,房源超市系统共收录90个项目8597套房源,其中商品房39个项目6614套、保障房51个项目1983套。

南京市住房保障和房产局相关负责人介绍,该市去年共开具房票5461张,去化各类存量房5455套,其中带动新建商品房去化4515套(约为2023年的3倍)、占商品住房总成交套数(3.6万套)的比重达12.6%,叠加各区回购用作安置的商品房,市场化安置去化的新房占总成交量的比重超过两成。

“旧城改造和城中村改造创造购房需求,而货币安置、房票安置又进一步刺激改善性需求,对房地产市场是一大利好。”南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华建议,对于房票安置,全市应加强统一协调。一部分居民由于老房子较小、补偿总价不高,想购置新房还需要加不少钱,应提供更多区域、更多价位的房源供这部分居民选择。

2024年,江宁区利用房票安置去化商品房近3000套。江宁区房屋征迁事务管理所所长施学军介绍,2023年8月至今,江宁区共开展8轮房票安置,累计满足安置房需求1.08万套。其中,通过动员城中村改造居民选择房票安置,实现4个改造项目共约2677套安置需求的快速落地。房票安置显著缩短了房地产企业去化周期,从最高的19.2个月下降至13.36个月。

政策再加力,激发房地产市场新活力

江苏城中村改造政策支持范围已扩大到所有设区市的城区,在此基础上,今年江苏将加力实施城中村改造。

南京市江宁区13个项目申报2025年城中村改造计划,涉及改造户数1235户,计划安置房筹集1618套;江北新区将启动6个城中村改造项目,涉及居民2647户、改造房屋总面积约46.49万平方米……各地陆续“端”出改造计划。

扬州市住建局相关负责人介绍,今年扬州计划实施27个改造项目(含2024年结转项目7个),改造村(居)民5247户,计划筹集安置房3859套,项目总投资208.9亿元,年度计划完成投资137.8亿元。

近日,扬州还推出房屋征迁房票安置3.0版本。通过将房票应用范围扩大至全市行政区域、拓宽房票购房类型、将房票补贴标准从15%提高至20%、扩展房票使用对象至近亲属、支持余额拆分等措施,扬州为被征迁群众送上“真金白银”的实惠,推动形成“群众得实惠快安置、楼市稳预期增活力、城市促更新增发展”的多赢格局。

多地房票安置政策将进一步扩容。据介绍,南京将进一步放大房票安置规模化效应,争取将既有“旧库存”全部纳入安置房源超市,进一步畅通“全城通兑”渠道,有效放大房票安置规模化效应,加快商品住房库存去化。同时,在房票安置“扩面增效”和“全城通兑”上加大力度,助力激发房地产市场新活力。

施学军介绍,江宁区在“允许同个征收项目内房票变更一次”的政策延展基础上,将叠加融合“以旧换新”政策,开展“卖旧换新”房票安置试点探索。

“城中村改造虽有专项借款支持,但还款周期较短,对项目改造周期要求很高。”吴翔华建议,可多渠道筹集资金,例如采用地块带方案挂牌出让模式,这需要突破原有的政策。此外,要设法调动市场主体积极性,引入社会资本。(白雪 刘霞)

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