中国房地产报驻两会记者苗野/摄
王韶/文
3月5日，“持续用力推进房地产止跌回稳”被首次载入政府工作报告，充分体现了党和国家对房地产业的高度重视。2024年11月，本人曾撰文《“止跌回稳”任重道远，不躺平顶硬上》，今结合2025年全国两会政府工作报告再议“止跌回稳”。
一、相信国家的力量
房地产是国家的重要支柱产业，国民经济的稳定器和驱动器，扩大消费的助力器。楼市稳定不仅利于防范金融风险，还能有效带动相关产业，促进城市化发展。同时，房产作为居民家庭资产的重要组成部分，价格波动直接影响家庭和谐、财富感知和消费信心，甚至社会稳定，只有房价稳定居民才能更好地规划家庭财务支出，有更强烈的消费意愿。
楼市稳则经济稳、金融稳、民生稳、消费稳。毋庸置疑，“房地产市场止跌回稳”是一项政治性、全局性和根本性的重要政策，深远影响不需赘述！
从去年9月26日政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，到今年两会“持续用力推进房地产止跌回稳”，中央重要会议三次提及“稳定楼市”，措辞一次比一次严厉。“持续”表明并非三分钟热度，不达目标誓不罢休；“有力”表明与较往措施更到位，更精准，力度更强，突显国家对“止跌回稳”目标的坚定，也强调“止跌回稳”的重要性和紧迫感。
去年四季度以来，国家、地方“四个取消、四个降低和两个增加”系列政策“组合拳”持续轮番加码。2024年广东楼市走势先抑后扬，总体有所回暖，第四季度商品房销售回暖明显，市场止跌回稳初显成效，但房地产开发投资、商品房新开工和竣工面积等先行指标仍未有明显改善，区域市场分化加剧，政策边际效应减弱，观望情绪依然浓厚。
影响“止跌回稳”原因复杂多变，但主因依然是消费者对房价和安全交付的信心不足，以及就业和收入预期降低。
预期稳，则信心强；信心强，则动力足！
今年政府工作报告关于房地产的表述突出强调“塑造积极的社会预期”的重要性，从宏观经济、财政货币、民生保障和楼市政策等方面全方位释放出稳定预期、激发活力、推动发展的积极信号，目标清晰、方向明确，措施有力，体现责任和担当，值得期待。
（1）宏观经济与就业托底。稳增长就是稳就业，经济稳定发展必然带动收入和就业的增长预期，从而扩大国内需求、促进消费和投资，有效降低居民观望情绪、减少对偿债压力的忧虑，增强居民的购买能力与意愿。GDP5%增长目标，关乎未来政策力度，直接影响就业基本面。一般而言，GDP每增长1个点可直接拉动150万~200万个就业。
（2）财政货币双轮驱动。货币政策适度宽松，财政政策更加积极，4%赤字率释放出财政加码信号，赤字规模达5.66万亿元，新增财政赤字可化解地方存量债务，也可用于房地产收储、基建和新兴产业发展，以此拉动经济增长。
超长期特别国债1.3万亿元，地方政府专项债4.4万亿元，今年合计新增政府债务总规模达11.86万亿元，比去年增加2.9万亿元，对实体经济支持将大大增强，利于降低社会综合融资成本，也有利解决房地产流动性紧张问题。
2%的CPI涨幅预期，物价温和回升，不仅是民生保障的重要举措，更是改善国民经济循环，提振市场预期、促进投资的关键，使老百姓有更多就业增收机会。
（3）民生保障筑基。逐步推行免费学前教育，发放育儿补贴；加强灵活就业和新就业形态劳动者权益保障……民生为大，桩桩件件都关乎百姓福祉，一系列措施切实增强百姓的安全感、幸福感和获得感，消除百姓对就业和生活的后顾之忧。
（4）楼市供需双侧精准调控。《政府工作报告》从政策实施、预期引导、平衡供需、盘活存量、激活需求和房地产新模式等维度提出政策措施，明确具体，如城中村改造、减少土地供应、支持商品房收储、释放刚性和改善性住房需求潜力，还强调“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险”……
市场预期持续改善，以及“止跌回稳”的实现必须依靠政策利好和积极市场信号的延续。2024年多次政策落地短期内改变了居民预期不再观望，使止跌回稳初见成效。未来，政策目标将更精准，更注重短期和长期预期的收复。可以预见，2025年或进一步降准降息，新房贷款利率和存量房贷利率或进一步下调，居民购房负担大大降低，激发购房意愿。另外，针对各地土地库存大、去化周期长，各地政府将加大存量土地和商品房的收储力度，这有助土地资源优化使用、推动房地供需平衡、缓解供求矛盾，稳定房价、合理引导市场预期、消化库存。
二、相信市场的力量
千百年来，“安居乐业”已深入国人骨髓，住房任何时代都是重大民生，任何时候都有重大需求。以广东为例：
（1）人口红利是住房市场重要基础。据第七次全国人口普查，至2020年底，广东总人口1.26亿，较2010年增加2169万人、2000年增加4078万人，两次普查人口规模及增量均居全国之首。数据显示，2000~2020年广东城市家庭户人口累计增加4277万人；城镇家庭户人口增加234.81万人，增速明显不及城市。从人口增量看，2000~2020年广东常住人口增量主要来自珠三角的深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山和珠海7座城市，其年均增长率均在2.5%以上，合计增量达3348万人，占全省总增量82.1%；其中深圳、广州分别增加1048万和873万人，显著高于其他城市；佛山、东莞、惠州、中山和珠海共增加1426万人，其他14个城市增量均不足100万，反映城市对人口的吸引力偏弱，这便不难说明房地产市场为什么分化加剧。
此外，广东家庭代际关系日趋简单，规模不断缩小，一人户和一代户明显增加，越来越多的大家庭裂变为小家庭，意味着对住房套数需求量也相应持续增加。
2020年广东常住人口中，15~64岁的总劳动年龄人口占72.6%，65岁及以上的老龄人口占8.6%，总体进入老龄化社会，但相比城市人口总体仍较年轻，仍处于人口红利期，尤其珠三角城市更为明显。这意味着广东城市经济活力高，基本面良好，有利于住房市场持续平稳发展。
（2）住房需求有保障。2020年广东城镇家庭户人均居住面积为30.9平方米，户均78.6平方米，显著低于全国平均水平。2020年广东城市家庭户人均居住面积小于30平方米的户数占比高达59.7%，人均居住面积小于20平方米的家庭户占36.6%，广东城市家庭户居住在只有1间房间的住房占40.7%。
从人均住房间数和来源看，2020年广东城镇家庭户人均0.94间；住房来源为租赁住房的家庭占城镇总家庭户的比例达50.4%。
2020年广东城镇家庭户居住的住房楼龄在30年以上的户数占10.2%，楼龄在20年以上的户数占35.3%，城市家庭户住房有电梯的占比为33.3%，意味着广东存在相当大的住房改善需求。
“止跌回稳”是一项系统性工作，环环相扣，相辅相成，其基础建立在社会经济全面恢复增长之上，房价当然也不能偏离消费者的实际能力……党和国家正致力于消除打通影响“止跌回稳”的痛点和堵点，我们需要信心和耐心。
“止跌回稳”，分化是常态，是量价、企业、区域和业态重新洗牌均衡发展的开始。“止跌回稳”短期很难实现全国全面回稳，人口净流入的超大特大城市或许先行回稳，但对于众多经济缺乏潜力、产业落后、人口净流出的三、四线城市，回稳或许持续面临挑战，拥抱新模式，建设真正符合百姓需求的“好房子”，特色化、差异化错位发展或许才是真正出路！
人生总是先相信，后看见，相信就会拥有。我相信相信的力量！
（作者系广东省房地产行业协会会长）
值班编委：苏志勇
责任编辑：马琳 刘亚
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