农历新年过完后的第一个周末，气温回暖，人头攒动。
寒风与艳阳交替，正是当前楼市的气象。
2025年，武汉楼市将迎来宏观趋稳，中观改变，微观转折。
在楼市的金融属性被彻底激发和恢复活力之前，在广大家庭收入普遍增长之前，在城市迎来快速而持续的人口增长前（人口出生、人口流入），楼市在短期内难以实现宏观上的巨变。
无论官方对楼市的提法是“止跌企稳”还是“企稳回升”，这都只是一个表态，一个目标，不等于实际结果。从业者与购房者聚焦于中观与微观，更加具有参考价值。
这些中观与微观上的变化将构成2025年武汉楼市的主要趋势。
趋势:1：
最困难的时期已经度过，佣金最紧张的一年已经过去。
从保交楼到保企业，这两大任务已经基本完成。今年年初“深铁接管万科”的动作决心在于宣告，中国楼市将竭力避免重大企业暴雷的发生。
虽然系统性风险被竭力控制，但过去一年不少企业是在通过亏本卖房来保障现金流，而不是实现真正盈利，所以阶段性的成交套数、成交面积、成交金额无法真实反映深层次问题。
而在“降本增效”的大势所趋下，房企人员负荷已经到达峰值。2024年，不少在售楼盘中途都停止了与分销机构的合作，主要受限于营销费用难以为继。
这些峰值就是企业管理的临界点，包括一些迷信“数字营销”的房企总部，在过去两三年屡屡受挫后逐步开始清醒并回归正道，重新认识到品牌与营销的合理分工与权利分配。
2025年，行业整体上将从2024年的临界点开始修复。
趋势2：
延续“小而美”卖地，规划进一步放宽，改善加量不加价。
华润沙湖天境、城投金沙府、建发璞玥……最成功操盘的不是上述三家房企，而是武昌区。武昌内环卖地，三个“小而美”地块换来了三大当年清盘的佳绩。
这确实给武汉的土地市场找到了一条出路，即地段好、地块小、规划好，控制区域入市地块总规模和入市节奏，从调控土地市场供应源头来促进新房市场的生态修复。
核心地段“小而美”地块的出让趋势还将延续。与此同时，容积率2字头、楼高不超过100米甚至不超过80米等规划条件将进一步放宽，这意味着新入市的产品会越来越好。
以“低公摊、高赠送”让空间实得率更高，其逻辑是“加量不加价”。
所以在这一趋势下，购房者面对相同地段或同类产品时，会优先选择最新入市的产品，而代际较老或入市稍早的产品则不得不以价换量。
新产品挤压老产品，形成鲶鱼效应，市场活力更高。
“新产品越来越好，老产品越来越便宜”，这种分化将是今后三五年楼市的主要趋势之一。
随着产品迭代的不断加快，普通家庭选择他们可以支付的“终极置业”将越来越困难。因为在买的那一刻可能会很有获得感，但之后一年甚至半年可能就面临产品落后的焦虑。因此，我建议这类家庭“多看少动”，等产品升级节奏放缓再选择为宜。
趋势3：
刚需与首改产品将加快融合
原本这两类产品是有着严格的地段、价格、产品、人群划分的，但因为市场下行压力大，中心城区的价格越来越亲民，导致很多1万多的产品已经成为不少年轻人的首套房选择。
比如古田的越秀天悦文华、恺德雲麓，武昌徐东的城投金沙樾、城建武昌首府等都是以首改乃至中改的品质卖刚需的价格。
而在2025年，随着武汉“准四代”的全面推广，上述趋势还将继续扩大。
趋势4：
区域市场中确立绝对改善优势
两年前我曾预判，“今后楼市将长期存在阶段性、局部性机会”，今年的武汉楼市仍将延续这一趋势。几个颇具代表性的纯新盘将成为各自区域的典型代表。
比如后湖武汉市民之家旁的伟星项目，总规划约26.5万方，这是伟星在武汉第二次落子，也是首次进入武汉中心城区开发。伟星带着在外省开发四代住宅的成功经验将在汉口改善生活，将对区域生活产生重大影响。
白沙洲清能缦云观樾项目，地处区域核心白沙洲龙湖天街附近，同时也将是白沙洲第一个准四代项目，将掀起区域新一轮的改善换房浪潮。
十几年深耕，清能既懂得白沙洲区域发展需要，又拥有大量业主资源适合调研打磨产品，这种优势让该项目具备很强的红盘基因。
城投携带“金沙系”每开必罄的热销盘基因拿下市委党校地块，将开发区域第一个准四代住宅项目。项目地处常青板块，拥有武汉优质的教育资源、商业资源、交通资源等，是汉口二环内非常抢手的中产改善区域。
华发武昌滨江地块，位于武昌滨江老牌豪宅金都汉宫旁，拥有武昌内环滨江+武昌古城双重优势。项目将打造一线看江豪宅满足高端改善需求，同时也将打造高端改善产品满足中产家庭升级住宅需求。
武珞路板块的龙湖御湖境是目前区域内唯一在售新房项目，近期也将拿出新地块加推，预计今年上半年将实现整盘清盘。这是该区域目前产品力最新、圈层最纯粹、公区功能最强的新房在售项目。
汉口内环崇仁路板块的城建天樾，今年将在新地块推出准四代住宅，据悉140平米面积段的户型得房率将高达90%以上，其实际得房面积相当于传统住宅建面170平米以上的户型。小区周边有8所学校和两所部级重点医院，项目与轻轨站直线距离仅80米，资源配套优势明显。
金银湖畔的华侨城汉口道6号，将在区域推出首个四代住宅，这也将掀起区域新一轮改善置业浪潮，迭新湖居生活方式。
趋势5：
商改住地块大量入市，提升中心市场活力
2024年，武汉市共有十个“商改住”项目正在推进中，包括汉阳区卓越大江地块、汉阳区四新方岛A3地块、武昌区保利维塔地块、硚口区复星外滩中心存量用地、武汉长江中心B2地块、青山区滨江双子塔地块、江岸区中美大都会二期地块、关山大道中建大公馆地块等。
这些项目基本处于主城区核心板块，通过“商改住”有利于盘活存量、优化增量、稳住企业现金流、促进区域发展兑现、稳定居民生活幸福指数、带动局部市场良性循环。
其中，中建大公馆和保利中北路项目是各自区域最值得关注的新项目，将具有相对明显的竞争优势。
预计中建大公馆将为区域带来纯改善的户型，将弥补此前区域大户型供应不足的短板。而保利中北路项目则将在中北路继沙湖中心之后，为区域中产家庭提供改善进入机会。
趋势6：
大平层豪宅价格“狂飙”之年
受到多方政策利好，今年，武汉的顶级豪宅（住宅）价格将进入“狂飙”时间，加速与一般住宅拉开差距。
华润长江中心B地块共有R8和R9两栋楼，这是整盘的收官之作。其中R8楼栋是一线滨江住宅，210㎡—285㎡。长江中心与长江天际（大平层公寓）、武昌万象城将以空中连廊连接，整个大的地块正在加速兑现成武昌内环滨江超级板块。包括华润武汉瑞府楼王单元，作为瑞府的收官之作也大概率实现产品力与价格的双提升。
新希望黑珍珠虽然已于去年亮相，但地块整体规划与主力产品细节尚未隆重公布，按照推盘节奏看，它作为二七滨江一线滨江的收官地块，今年也将高歌猛进。
联投中心夏加尔高区部分价格已经创下武昌内环滨江历史新高，今年有望拿下项目相邻地块延续开发热销势头。
建发望湖作为沙湖一线临湖的收官之作，同时也是建发进入武汉以来最高产品力代表，有望延续首开日光的势头，二开大概率依旧是“一房难求”，实现价量齐涨。
不得不说的是，武汉天地壹方北馆与壹方南馆之间的盛荟二期地块目前已经动工。历史上，武汉天地的每次开盘都推动了武汉豪宅进入新的里程碑。
趋势7：
稳住“压舱石”，头部企业增加拿地信心
让大盘持续深耕，让名企持续在武汉拿地发展，这是保证武汉楼市平稳健康发展的关键。
嘉里建设拿下江城府通往江边的地块意义重大。作为“豪宅专家”老牌港企，数年前进入武汉拿下六渡桥片城市更新项目不易。从城市开发宏观视角看嘉里建设的中观定位，它是从江汉路（武汉关）到汉正街之间城市更新的排头兵。
该区域需要十年甚至二十年以上的更新周期，未来也绝不止有一两家房企参与其中，但嘉里建设在楼市最难的几年进入武汉“啃骨头”。
六渡桥片的翻新已经初见雏形，荒废多年的邹协和金号经历旧改后焕发新生，被改造成新的网红打卡地——武汉东棠书局。由嘉里代建的一初学苑南校区也已开学……滨江地块的价质提升，将有望助力企业回归良性开发循环之中。
华侨城红坊持续深耕青山滨江，伴随周边双名校（红钢城小学、武钢三中初中西校区）、商业、交通网络不断升级，华侨城红坊几乎是以一己之力在撬动超级板块的红利。
金茂除了以“商改住”盘活方岛存量资产外，仍在汉阳拿地深耕。城建与瑞安联袂开发的长江天地，进行的是城市级大盘整体开发，这里将是未来武汉最佳观江视野的滨江。
中央云城、三镇中心加速兑现青年路“最后一公里”；福星惠誉深耕建设大道万象城商圈。中海东湖玖章升级中北路东亭板块。大华立足青山、拓展大武昌等都是受到了地方政策的优惠鼓励。
市场虽有压力，但政策及时扶持企业，稳住了这些头部企业投资信心，就是稳住了武汉楼市的基本盘。而这些企业的财务指标正在转好，也正是楼市的微观写照。
趋势8：
代建爆发，花开满城
今年将是武汉代建爆发之年，项目数量多，位置集中在中心城区核心板块。
万科唐家墩地块项目，是武汉金融街拿地，万科代建与操盘的合作模式。万科将凭借在江汉区深耕多年的市场经验，联手武汉金融街打造畅销产品。
绿城将在今年进入代建时间。伴随绿城中国操盘的全资或合资地块进入开发尾声，绿城管理负责代建及营销的地块将在今年频繁亮相。
去年底，南湖板块的绿城桂湖雲翠以超配的公区迅速吸引武汉二环购房者目光。绿城管理代建的石牌岭项目和经开项目同样具备颠覆区域楼市的潜质。
联发在东西湖万达旁代建项目将是联发在武汉开发的第一个四代住宅项目，预计最早将于今年上半年亮相。
趋势9：
优质商办资产迎来最佳销售期
武昌滨江的华润长江天际已经在去年底首开热销，以低于市场价值的价格引发热销，成功引发豪宅业主收藏。
今年悬念最大的是二七滨江的宸嘉100·嘉佰轩，作为二七滨江南区唯一在售纯新盘，拥有奢华公区会所，究竟以什么均价售罄将是今年武汉酒店式总裁公寓的风向标。另外恒隆府、新希望·CASA、龙湖清能101等也都拥有极致的资源与服务体系。
伴随政策利好叠加，顶级豪宅（住宅）的递减，今年将是武汉优质商办资产的最佳销售期。
与此同时，受到前期市场因素定价，以及目前兑现区域成熟形成的“低价格、高价值”交易窗口机遇，目前武汉一些核心地段优秀点位的商铺也是入手的好时机，比如城建天樾的崇仁里、万科云泊江岸街铺、万科锦绣湖山底商、城投金沙府底商等。
趋势10：
旧改高峰，数据背离之年
今年将是武汉旧改高峰之年，计划安置还建4万套。其中汉口中心区域的楚宝片、利北社区、皮子街等将加快旧改进度。
但对于数据需要辩证来看，从全年的新房成交套数看，大概率会出现“稳中向好”的结果，其中含有大量的还建安置的成分，意味着通过拆迁进入新房市场的散户较少，市场的流动性因此不会发挥充分。
另一方面，一些超前计算的数据也需要时间逐渐消化。
所以，整体数据向好的同时，局部微观市场或者说中观市场的真实反馈不见得很好，特别是一线销售人员的体感会与数据产生“背离感”。
过去，高层通过发行专项债，收购保障房作为过渡性政策，无论有关部门今后将其作为还建房用于安置，还是作为保障性租赁住房用于长租，其房源总量并没有消化，没有从根本上实现“去库存”。
只有加快拆迁，加快对老旧危房的报废处置，才能降低市场上的存量房，也才能从供求关系上促进市场修复生态循环。
当然，目前还有两个问题值得关注：
一是今年高层是否会将利率降低至2字头。
如果实现这种超低利率，那么持有房产将比持有货币划算，买房将比租房划算，租金回报率也将大幅上升，房产的金融属性将被激活，市场可能会迎来快速反弹。
二是收入趋势变化。
当前的市场与历史上任何一次楼市低谷都不相同。当前广大家庭普遍面临负债高企、收入降低的焦虑。
只有普通家庭负债降低，收入安全且上涨，才会对消费产生热情。而要提高普通家庭收入，仅仅靠新能源、AI、芯片、卫星通信等国家扶持的科技产业是远远不够的。
像武汉这样的城市，参与到这些新兴行业的人口比例并不高。
所以，当我们看到人均GDP增长时也需要从实际收入结构来辩证分析。武汉市民的消费力靠什么手段来提高？我想肯定不是消费券，或者买赠优惠政策。
另外，改善型消费群体是一个存量数据，这些改善群体在去年成交以后，区域市场上还存有多少存量消费者，这也是一个问题。
所以那些看几篇会议新闻就拍脑门说“今年楼市要大涨价”的言论对于市场也是百害而无一利。
认清事实并不难，难的是放下面子实事求是。
这个市场宏观上不会有太大想象空间，中观上正在改变，微观上诸多方面已经发生转折。
无论是从业者还是消费者，不要把会议政策当灵丹妙药，也不必太把数据当回事，各人看准自己的一亩三分地，有时候更容易找到最优解。
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本文作者：冯毅成
校对：玉明
编辑：小宇
出品：武汉房研社《主编笔记》