代建三强格局显现，金地管理以“两高一低”服务领先稳居代建三强

代建三强格局显现

当前已有超百家企业布局代建领域，在房地产深度调整背景下，行业加速进入"增量转存量"的竞争新阶段，市场集中度演变呈现两极分化特征。

2024年行业集中度呈现"双降"特征，TOP5企业新签总建筑面积合计8914万㎡，占总建筑面积的41%，较去年降低了10个百分点；TOP10企业新签面积总计12385万㎡，占比为58%，相比前一年减少了15.9个百分点。尽管，头部企业在市场上依旧占据主导地位，不过其市场份额也有所被新兴企业侵蚀，市场集中度有所下滑。

一些后起之秀如24年招商蛇口新设立的招商建管快速扩展业务，华润置地新成立的润地管理成功跻身TOP5行列。民营企业中而今管理、龙湖龙智造、新城建管、凤凰智拓等也迅速崛起，成为TOP10的重要组成部分，这些新生力量进一步加剧了行业的竞争态势。

尽管如此，但“代建三强”的位置相对稳固。绿城管理、蓝城集团和金地管理持续保持领先地位，它们的新签约代建面积约占全行业的三分之一。这三家公司凭借强大的品牌影响力、广泛的市场覆盖以及丰富的资源，在激烈的市场竞争中脱颖而出。

资料来源：亿翰智库

绿城管理作为代建行业的首家上市企业，凭借先发优势稳居行业龙头，持续增长。截至2024年，合约总筑面达到约1.25亿㎡，在建面积约为5400万㎡，市场占有率连续八年超过20%。通过提升产品力创造溢价，特别是在下沉市场和县域城市中，其高端产品的溢价率达到了10%-15%以上。此外，2024年绿城管理积极介入保交楼纾困业务。

蓝城集团经过20多年的探索，截至2024年，蓝城累计签约代建项目总面积超过1.36亿㎡，并成功从产品营造转型为生活服务提供商。其推出的“理想小镇”模式，通过“轻重结合”，多将地方政府的重资产投资优势与蓝城集团的轻资产开发专业能力相结合，该模式在杭州、乌镇试点成功后，已在上海、温州、湖州、宁波等多个城市落地实施。

金地管理作为最早布局代建的企业之一，始终践行价值代建，构建“代建三力”（产品力、经营力和服务力）为委托方创造效益，以“两高一低”即高满意度、高复订率、低解约率的显著成绩在市场中表现出色，通过“代建三力”（产品力、经营力和服务力）构建核心竞争力，高质量发展中连续多年跻身中国房地产代建企业综合能力排名的前三强。截至2024年末，已覆盖全国60余座城市，累计签约管理面积突破3831万㎡，同比增长33%，高于行业平均增速的27%。

随着市场格局的变化，不少中小型代建企业陷入了恶性竞争，主要表现为管理费用的不断降低。代建管理费从早期的5%基准水平降至2024年的行业平均水平2.1%，这种低费率竞争导致了高解约率和长回款周期，进一步加剧了中小代建企业的生存挑战。为了实现高质量发展，代建企业需要从追求规模转向注重价值创造。通过提升服务质量、创新业务模式以及增强品牌影响力，为委托方创造更多的价值，才能在日益复杂的市场环境中稳固立足。

金地管理展现领军地位，稳居代建三强

19年代建经验，金地早在2006年就承接了深圳首个由政府委托代建的写字楼-福田科技广场，迄今已积累了近二十年的代建开发管理经验，不断的完善服务体系与专业能力输出体系，形成行业领先的管理规模和市场竞争力，2024年新签约管理面积增长961万㎡，同比增长33%。2018年正式成立金地管理公司，作为金地集团旗下专注于代建业务的子公司，总部设在深圳，为不同领域的委托方提供商业代建、政府代建、资本代建三大基础业务，及提供驻场式项目管理及非驻场式顾问咨询两类服务。

图：金地管理2024年累计签约管理面积及同比

资料来源：金地管理官网、官微

独特的混合所有制优势。在企业治理模式上，金地管理具备独特的混合所有制优势，融合国企的合规自律与市场化运营的高效灵活，形成了企业体制独特的竞争力。相比完全市场化的代建企业，金地管理的国企背景提升了政府及大型国有企业的信任度；而在商业及资本代建领域，其市场化运营模式则赋予更强的灵活度。

专属经营。金地管理，深耕代建，专属经营，不断的完善服务体系与专业能力输出体系，持续的为委托方创造价值。依托于房地产开发管理体系和资源整合能力，金地管理在业务类型上以商住物业为主、商办项目和公建项目为辅。截至2024年，金地管理的住宅项目累计签约货值超3204亿元，签约管理面积达2592万㎡；商办项目管理投资规模超849亿元，管理面积达455万㎡，在头部代建企业中处于领先水平；政府公建项目累计签约管理面积达784万㎡，在公共项目代建领域具备较强竞争力。  

坚持直营模式。金地管理所有项目均由直属团队进行开发管理，确保服务标准的一致性和服务质量的均好性，助力委托方实现目标，共创价值。相较于部分代建公司的“轻资产+加盟”模式，能有效提升品牌价值和客户信赖度，在长期合作中建立深厚的市场基础。  

图：金地管理各业态部分项目案例展示

深耕细作，广拓版图。在全国化扩张中，金地管理深耕高能级城市，战略布局聚焦主要城市群、一二线城市及重点三线城市。目前，公司已在19个核心城市（每个城市至少3个项目）形成稳固布局，涵盖上海、广州、深圳等一线城市，杭州、成都、天津、武汉等核心二线城市，以及嘉兴、台州、绍兴等部分三四线城市。相比当前代建企业在三四线城市过度下沉导致的恶性竞争态势，金地管理的战略聚焦于核心重点城市，显著提升了其盈利能力和抗风险能力。  

资料来源：金地管理提供

持续开发探索新赛道。面对市场环境的变化与行业竞争的升级，金地管理积极在代建领域持续开发探索新赛道：代运营业务、咨询业务、存量更新+装修业务、项目管理服务、冷库业务和资管业务。例如在冷库业务这一新兴领域，金地管理代建淮安盱眙县冷库项目；在存量更新方面，北京东直门存量改造+装修项目取得了突破，进一步扩展其业务范围。

保持高质量客户结构。2024年客户占比中，金地管理72%政府/国企客户构成了其业务的坚实基础，超出行业平均水平12个百分点。此外，中小房企占比14%，资方/金融机构占9%，产业客户占4%。金地管理基本涉足了各类委托方的代建业务，客户类型丰富对未来继续深耕、拓展各类型代建项目有较大助力。

资料来源：金地管理官微

“代建三力”能力模型构建价值代建模式

在竞争激烈的代建行业，各企业积极探索特色发展模式。例如，华润润地管理通过数座体育场馆的代建，创新提出“场馆建设+片区开发+产业引入”模式；蓝绿双城推出了“共建”新模式；龙湖龙智造凭借超百个TOD项目经验，打造了全业态模块化输出模式；新城建管则利用“吾悦广场”品牌，在三四线城市构建了“代建+商业”的闭环模式。

金地管理洞察代建本质，率先在价值代建领域提出了“代建三力”模型：产品力、经营力和服务力。将代建业务比喻为受“东家”之托，担任其“掌柜”角色：

产品力：代表掌柜的手艺与品位；

经营力：代表掌柜的财商和资源；

服务力：代表掌柜的操守与规矩；

图：金地管理“代建三力”示意图

资料来源：金地管理官微

代建作为一种委托管理服务模式，在项目初期供需双方常存在隔阂与误区，获取委托方信任存在一定的难度。信任的建立不仅是单方面的承诺，还需要通过可量化、可验证、可持续的机制，将专业能力转化为委托方可感知的价值，从而建立稳固持久的信任关系。

金地管理通过构建“服务力三角”——《委托方白皮书》、委托方驾驶舱系统及代建服务质量体系，打造标准化服务体系，提升服务透明度、管理效率与客户黏性。

《委托方服务白皮书》作为行业首创代建服务指南，系统性明确服务内容、流程与标准，为委托方提供全周期操作指引。委托方驾驶舱是代建行业首个为委托方量身打造的经营管理信息平台，实现关键指标动态追踪与风险预警。《代建服务质量体系》是代建行业首个针对代建服务质量的标准化服务体系，对服务阶段、服务动作进行整合梳理，包含6个阶段，52个服务动作，让好服务有标准可循，为委托方提供更优质服务。

资料来源：金地管理官微

与房企的自有项目运营、可全集团全国范围内进行资源调配的模式不同，每个代建项目都具有其独立权属，且每个委托方的经营目标和资源状况各异。

代建经营力则要求“掌柜”不仅要做好产品，还要控制好成本，保障良好的收益，同时在经营过程中帮助东家去解决各种各样的疑难杂症的经营问题。

金地管理通过长期实践，将“价值创造”理念融入品牌基因，具备精细化的全过程运营管理能力，以核心优势赋能土地开发，为委托方在品牌、体系、资本、资源以及团队五个方面进行赋能；以专业管理创造增值效益，在设计、品质、进度、合规、成本以及营销六个方面为委托方创造效益。例如，在项目经营端，量身定制了多专业协同机制与经营服务体系，既维持项目高溢价，又促进快速去化，有效达成“量价双收”，核心要素是做到项目定位好、质量好、品效好和卖得好。

同时，依托金地集团丰富的产业资源和多元化布局，金地管理打造多方位“代建 +”衍生能力，涵盖代建 + 产业招商运营、代建 + 长租公寓、代建 + 融资顾问、代建 + 物业服务、代建 + 体育、代建 + 康养等，通过资金匹配、前期规划、开发管理、产业招商、园区运营等，提供项目全生命周期服务，为委托方创造更长链条的服务价值。例如基于金地集团打造的旗下长租公寓品牌“草莓社区”，金地管理也有足够的能力为委托方在长租公寓运营方面提供相关服务，打造“代建+长租公寓运营能力”。

资料来源：金地管理官微

依托金地集团多元业务资源的沉淀与积累，金地管理在“代建+”上具有全方位服务的能力。例如金地管理在为商办或产业园项目提供代建服务的过程中，可以提供包括但不限于产业规划、开发管理、产业招商和园区运营等不同阶段的服务。

在项目开发和运营方面的专业服务外，金地管理还积极构建项目方与资金方之间的沟通桥梁，提供全面的“代建+融资顾问”服务。目前，该类服务已在多个城市成功落地，有效协助项目方获得了必要的资金支持，同时为资金方匹配了优质的投资机会，实现了项目方、资金方以及代建方之间的互利共赢，促进整个项目生态的健康发展。

当前市场竞争异常激烈，委托方更加重视项目的销售速度和溢价水平。代建行业的核心竞争力已从简单的项目管理能力转向更高层次的价值创造能力。因此，企业需要不断提升产品力，基于城市需求属地化、定制化打造高品质“好房子”，从而在市场中脱颖而出，在住宅代建领域构建坚实的竞争壁垒。

在代建服务范畴内，产品力堪称市场竞争的核心要素。其本质在于深刻理解C端需求，得C端者得B端，只有打动得了小业主，才有可能打动委托方。

金地管理依托金地集团成熟产品体系，提供“褐石”“名仕”“风华”“格林”“峯”和“御”六大产品系列，满足不同消费价值观和不同家庭生命周期的购房者需求，同时结合代建业务特色进行灵活创新和应用，为各类委托方提供量身定制的产品解决方案，实现项目经营价值。

资料来源：金地管理官网

资料来源：金地管理官微

重塑行业标准，代建三强持续领跑行业

在代建行业步入红海竞争的新阶段，企业面临多维挑战：业主需求升级与资源错配的矛盾加剧项目管理难度，恶性价格竞争持续压缩利润空间，叠加项目中途解约率攀升、回款周期延长等系统性风险，行业客户复购率呈现持续下滑态势。

在此背景下，构建以价值创造为核心的服务体系，通过差异化服务、全周期精细化管理增强客户粘性，已成为代建企业突围的关键。

在代建服务质量关键指标上金地管理取得了“两高一低”（高满意度、高复订率、低解约率）的优异成绩。2024年，金地管理达到了「高满意度（4.63）、高复订率（84.6%）、低解约率（2.75%）」，三项指标均大幅领先行业。

针对委托方满意度这一关键指标，金地管理每半年会进行一次委托方满意度调查，与此同时金地管理的在管项目解约率维持在较低水平，且多数是基于战略规划的主动退出，业务完成率非常高，也体现了金地管理领先的代建服务水平及履约能力。更重要的是，“赢得第二次代建机会才是真正的满意”，金地管理可复订机会的成功率高达84.6%。

凭借对专业能力的不懈追求和对服务品质的持续专注，过去三年间，金地管理平均每年获得超过40封表扬信，印证了委托方对金地管理价值创造能力及服务的高度认可与信赖。

资料来源：金地管理官微

金地管理秉持长期主义理念，始终践行“价值代建”，通过价值创造与服务并重，构建专业能力和标准化服务体系——“代建三力”模型，构建与代建业务相匹配的专业能力和标准化的服务体系“代建三力”，持续为委托方创造效益。金地始终以“代建专家”的极致追求，将委托方利益与自身专业能力紧密结合，助力实现委托方收益率最大化，深度绑定委托方发展需求，建立长期持续的合作生态。

金地管理凭借价值代建树立了行业的新样本，不仅提升了自身的市场竞争力，也为委托方创造更高的收益，更为整个行业的进步贡献了力量。