作者：余飞
01
上海楼市，傲娇了
难道是数据给了上海业主们底气？
每日经济新闻最新的一篇报道披露，上海的业主们，不再接受大幅砍价了。
比如位于上海远郊区青浦白鹤镇业主江先生，他这个小区去年10月份最低纪录创造过85万元每套，也就是85万元就能在上海安家。
而今年以来成交价有了明显回升，挂牌价格回到了100万元左右，于是他也调高了心理预期，不再接受大幅度砍价，心理价位98万元左右。
上海中原地产分析师表示，近段时间，只要区域内有高溢价土地出让的，比如虹口瑞虹新城八期、九期的业主，就明显不轻易降价了，他们已经有了明显的信心和预期支撑。
换句话说，现在上海部分业主的心态已经转变，“以前你爱答不理，现在让你高攀不起。”
这种转变背后，是上海业主们的信心回来了。
而上海业主信心回归的逻辑在于，上海楼市成交量。
3月份上海二手房成交一举突破2.93万套，环比大涨75.4%，同比约44.8%，这一成交量也超过去年12月份的高点，并且是2022年以来成交量最高的3月份。
这一数据，让上海的小阳春成色十足。
这一点，本号在前几天的文章中也强调过。今年不同于过去三年。
尽管全国商品房成交量整体仍在下跌，仍在探底，但分化特别明显。
全国方面，克而瑞披露：
百强房企3月实现销售操盘金额3175.7亿元，环比增长68.8%、同比降低11.4%。预判后市，4月仍为“银四”成交旺季，整体供求仍有望延续弱修复态势。
环比是相对2月份（春节月），当然会增长。但同比来看，相比去年同期，则继续下跌了11.4%。
从上图可以看到，2025年3月份百强房企的操盘销售金额，是过去五年来最低值。
但具体到城市则是一线与部分强二线成交火热，部分二线与三四线继续拉胯。
02
上海成交量创新高
四个一线城市3月份的成交量同比去年同期都好很多。
北京3月份新建商品住宅（不含共有产权房）成交4151套，同比上涨51.7%、环比上涨107%，成交量接近去年“9·30”政策出台后首月成交水平。
北京3月份二手住宅网签量为19234套，环比增长62%，同比增长34.7%。其中，仅3月31日一天，北京二手住宅网签就达1386套。
深圳一手住宅预售+现售网签总量4161套，环比增长67.5%、同比增长47.2%。其中一手住宅预售网签量2926套，现售网签量1235套。
当然，4161套一手住宅网签量，相比于去年四季度的热度，下降了一半，这一点我们也要看清楚。
深圳3月份二手房成交量同样如此，同比大涨，但相较于去年四季度，热度已经不再。
广州方面，来自广州住建局的数据显示，1-3月，全市一手住宅网签面积172.67万㎡、同比增长36.8%，全市11个区同比增幅均超过10%；二手住宅交易登记面积242.27万㎡、同比增长26.2%，全市11个区均实现同比正增长。
而上海方面，上海中原披露的数据显示：
3月份上海二手房成交一举突破2.93万套，环比大涨75.4%，同比约44.8%，这一成交量也超过去年12月份的高点，并且是2022年以来成交量最高的3月份。
成交量虽然火热，但价格仍难上涨。
比如深圳，3月，深圳一住宅网签过4161套，二手住宅网签6078套，录得量7703套，财联社用到的说法是，接近“繁荣线”，确实，8000套就是繁荣线了。
但同期的二手房挂牌量也在创新高，已经突破7.3万套。这还只是能显示出来的挂牌量，还有很多没有显示出来的，合计起来应该超过10万套。
这就意味着，二手房成交量虽然不错，但供应非常大，选择非常多，价格根本涨不起来。
而且，市场已经是买方市场，业主不诚意降价，买家就根本不着急。
所以，我所在的深圳，看似成交量不错，但降价仍在继续，导致体感与数据上的不融洽。
上海呢，大抵亦是如此。
从国家统计局披露的数据来看，2月份的上海，二手房价格没能撑住，又转跌了。
2月份全国各城市房价跌幅面再一次扩大，65个城市二手房环比下跌，2个持平，只有三个上涨（深圳、海口、成都）。
而自去年10月份二手房连涨、尤其是还时不时领涨全国的上海，2月份转跌了。同样自去年10月份二手房连涨的北京，也出现了止涨。
制图：城市财经；数据：国家统计局
而根据诸葛找房披露的最新数据来看，最近一周，上海二手房挂牌房源，价格变动的房源中，有接近86.37%在降价销售。
可见，信心恢复只是少数人，大多数人仍很被动，仍不得不降价离场。
而且，每日经济新闻的这篇采访，可能是在4月2日之前的，4月2日之后，中美新一轮关税博弈开启，他们的信心，应该又没了。
“不再接受大幅砍价”的豪言壮语，估计又要收回。
03
上海楼市的不确定性
在之前分析上海楼市的文章中，我强调过，上海楼市能否企稳，决定因素不在上海，而在全国。
我反复强调、解释过一个事情，北上广深乃至杭州这类城市，本质是不缺购买力的，能够影响这些城市房地产行情的因素，信心和预期占主要。
这就是为何深圳供需矛盾一直在，但过去三年深圳房价不断下跌，从8万跌破7万再跌破6万的原因。
也是京沪富豪扎堆的顶端城市，过去几年跟随大趋势下跌的原因。
北上广深杭这类城市，不缺购买力，决定他们的因素是信心与预期。
而信心与预期的决定因素，则是全国的宏观大环境，也就是经济恢复和就业恢复情况。
中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性改善，这是决定一线城市能否彻底筑底回暖的关键。
这也是我不断强调的，收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。
就目前的形势来看，地方债、房地产这两大烦恼仍没有彻底解决。
国家统计局公布的去年12月份房地产相关数据显示：
2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。
跌势仍未收住。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
央行公布的去年全年住户部门中长期贷款增量，增加了2.25万亿，这一增量规模较去年减少了3000亿元，继续创下新低。
制图：城市财经；数据：央行
所以说，就目前的形势来说，一线城市仍没有摆脱调整周期，尽管从国家统计局披露的每月房价数据来看，上海似乎在震荡企稳中。
但持续性仍是个考验。
2月份全国大中城市二手房价格跌幅面扩大，至少说明，调整仍是当下的主流。
前两天对对深圳楼市做出了一个判断，其实也同样适用于京沪，主要是两条：
第一，早晚会涨，是由京沪深的经济发展势头、产业势头、人口竞争力的基本面决定的。
当然，在房地产黄金时代终结的背景下，即便到那时候，也会有明显分化。
核心地段与远郊区地段是两码事。
第二，节点难说。
主要是对宏观经济和宏观就业的回暖势头不好判断。
尤其是如今美国再次拿起了关税杀威棒棒打全球之际，全球和中国经济的不确定性再次加剧，这个节点到来的时间，可能会很晚。
换句话说，调整仍会继续。
4月2日向所有国家和地区宣布“对等关税”，其中对中国实施34%的“对等关税”。
此外，柬埔寨的对等关税税率达49%，越南、斯里兰卡的税率也超过40%；孟加拉国、泰国、印度尼西亚、瑞士、南非、中国台湾等税率位于30%至40%之间。对等关税税率位于20%至30%之间的主要国家及地区包括巴基斯坦、印度、韩国、日本、马来西亚、欧盟等。以色列、菲律宾的税率均为17%。
4月3日，咱们中国宣布反击：
将从2025年4月10日12时01分起，对原产于美国的所有进口商品，在现行适用关税税率基础上加征34%关税。
这还没完。面对中国的反击，特朗普4月7日在社交媒体上表示，若中国未能在8日前取消34%的关税，那么美国将从9日起对所有中国产品进一步征收50%的关税。
在之前已征收的20%和34%关税基础上额外征收50%的关税，意味着美国对中国商品征收的总关税达到104%！
对此，我们中国在4月9日反击：
原产于美国的所有进口商品的加征关税税率由34%提高至84%。
在之前的文章中，我就强调过，特朗普二次上台，会成为全球和中国经济发展的最大不确定性，尽管我们在努力做好一切应对，但特朗普其人从来就不按常理出牌。
两个回合下来，其实各自都是在为正式谈判做准备。
接下来就看美国的表演了。
中美不会真硬脱钩，但谈判想要达成双方满意的结果也很难，估计会陷入漫长的拉锯战。