据最新统计，全美有超过7550万居民生活在由业主协会（Homeowner Association，简称HOA）管理的社区，占全国住房存量的30%以上。而在2022年新建的独栋住宅中，约84%的房屋隶属于业主协会。这一趋势仍在加速，预计2024年将新增超过3000个业主协会。对此，美国房地产专家孙斯陶指出，随着HOA的普及，房地产经纪人、购房者和卖家都需要更全面地了解业主协会的规则及其可能带来的影响。
什么是业主协会？
业主协会是一种自我管理的组织，负责为特定社区或住宅楼制定并执行规则，主要通过收取费用来维护社区的公共区域并提供相关服务。这些服务包括垃圾清理、安保措施、社区绿化及泳池等娱乐设施的维护等。据统计，美国HOA的平均月费为291美元，年均费用约为3500美元。
根据社区不同，HOA提供的服务可能包括：
- 社区绿化与美化
- 安保与监控措施
- 住宅外部维护
- 运动与娱乐设施（如游泳池、健身房）
尽管这些服务能够提升社区生活质量，但同时伴随严格的规定。例如，HOA可能限制房屋外观的改动、车辆停放方式，甚至对宠物数量作出规定。这些措施旨在维持社区环境和房产价值，却可能让部分业主感到束缚甚至不满。
有HOA是好是坏？
- 好处：提升房产价值与社区环境
根据Cato Institute的数据，有HOA管理的房屋售价通常高出无HOA社区的房屋5%至6%。这种溢价效应得益于HOA对社区环境的严格管理和公共设施的维护。此外，许多HOA还通过组织邻里活动，促进居民间的互动和社区凝聚力，从而提升居住体验。
- 问题：费用与规则的争议
然而，HOA的高额费用及其严格规定也引发了不少争议。2024年Rocket Mortgage的调查显示，超过30%的房主认为HOA权力过大，约10%的房主甚至因HOA的限制而考虑出售房产。例如，一些HOA可能对未遵守规定的业主处以罚款，甚至通过法律程序对房产施加留置权或强制拍卖。这些潜在风险对购房者和房主而言不容忽视。
HOA的权力与法律边界
尽管HOA的权力广泛，但也受到一定的法律约束。例如，联邦通信委员会（FCC）明确规定，HOA不得禁止业主安装卫星天线。此外，在太阳能板安装等问题上，各州法律对HOA的限制也有明确规定。例如，密歇根和佛罗里达等州支持业主安装太阳能板的权利，但允许HOA对安装的位置和方式作出合理限制。
孙斯陶建议，购房者在选择HOA社区时，务必仔细阅读CC&Rs等相关文件，充分了解其规定是否可能影响居住体验。如果有疑问，建议咨询专业律师，以避免未来可能的冲突或争议。
加州的HOA现状与趋势