文|老墨
想买房卖房的人注意了,你漏掉了很重要的一个信息。
近期住建部长倪虹明确定调,经过三年的调整,中国房地产市场已经开始筑底。这对咱们有什么影响?
其实影响非常大,注意两点:
第一、通过货币化安置来新增100万套城中村改造、危旧房改造,按照现在的情况,大部分都是房票,就等于至少解决了几十万套的商品房库存。
第二、到年底将有青年人、新市民等450万人住进保障房,这部分人受益,压力大大减轻。
而这就是筑底的标志之一。
很明显,住建部长倪虹说的话的核心词就是“筑底”,那什么是“筑底”?
其实就是楼市下跌一段时间后,不再下跌且逐渐稳定,这点主要体现在房价上。
大概两三年前,我就说过只要楼市进入稳定期,过去大量造房形成了挤压,一旦房子难卖,房价肯定会下跌。注意这份数据,7月中国共有“竣工但未出售”的住房库存3.8亿平,这已经连续4年增长,相比2020年足足涨了70%。
而预售制度更是进一步考验开发商的资金实力。
这点早有数据,要是把定金也算在内的话,预售款占房企资金来源近50%,完全就是“半壁江山”。
所以,如果不解决库存问题,房价就可能一直跌,前几年就是如此,或许是国家也意识到了这点,因为保障房就是针对性方法。
住建部长也说的很清楚,年底就要满足450万人的居住需求,这就结束了?
我认为远远没有。
2024年中国城镇常住人口9.3亿,而户籍人口仅6.8亿,多出的2.5亿都是新市民,再除以户均2.62人,大概就是9500多个家庭,就算把所有的都算在内,截至2023年底,累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套。
很显然,依然还有差距。
不过呢,情况已经好转很多了,确实能有力筑底楼市,但是有一个问题依然需要注意。
说白了,我担心的是申请条件。
查阅了一些信息,部分地区依然存在只有本地户口才能申请保障房的情况,所以光从数量上做到“住有所居”,可能还远远不够。
这样一想,专家孟晓苏的话还是有点道理的:房地产的症结在于多年不建保障房。
不过,我觉得也不是完全对,有两点需要改正:
1、并不是多年不建保障房,而是建造数量和需求差距太大;
2、很多原本不需要购买商品房的家庭,几乎没有选择,只能背负高负担。
按照一些人的观点,家庭可支配收入低于9万就是中低收入范畴,而中国商品房均价大概在一平1万6,很显然贷款百万买套房,一年的房贷就有5万多。
房贷就占了半数,压力确实不小。
那这部分人群该怎么办?
目前申请保障房有一项硬指标:名下不能拥有房产。很显然,买过房的人不符合条件。
不可否认,保障房绝对能改变中国楼市的格局,尤其是在商品房“一家独大”的环境下,它的出现就能拉低房价。
但不管怎么说,我从这次住建部长的表态中看到了很多信息。
尤其是这句话,“房企和建筑行业今后发展首要拼的是高质量、新科技、好服务”,第一位就是质量,这难道不是新信号吗?
正如我之前所说,在楼市的野蛮期,数量远强于质量,这也就是为什么1998年仅仅新开工1亿住宅,二十年后就猛增10倍多,放眼全球也是首位。
进入稳定之后,注定会越来越强调质量。
所以说白了,这次住建部长的表态,无疑就定调了未来一段时间中国楼市的走势。
重保障房轻商品房,重质量轻数量等等,这些才是健康发展的关键。
对此,你怎么看呢?